La gestion des villes est aujourd’hui profondément influencée par un contexte de crises multiples. La crise climatique, celle du logement et les tensions économiques interrogent les concepts de développement urbain hérités du XX? siècle. Ces défis contemporains constituent à la fois des contraintes et des opportunités pour les acteurs de l’immobilier, en particulier pour les promoteurs, appelés à adapter leurs pratiques.
TEXTE DE JEFFREY BLAIN
Ce contexte implique des changements profonds dans la manière de construire la ville. Il s’agit de pratiques de l’urbanisme en transition qui désignent le passage d’un concept fondé sur l’abondance foncière, la domination de l’automobile et la spécialisation des espaces, vers des villes plus sobres, plus denses, plus vertes et plus résilientes.
Urbanistes et promoteurs immobiliers sont interdépendants
En amont de l’action des promoteurs, d’autres acteurs de la fabrique urbaine agissent. La collectivité territoriale (commune ou intercommunalité) notamment est responsable du développement urbain de son territoire. Elle élabore les documents d’urbanisme, en particulier le plan local d’urbanisme (PLU), et porte des projets urbains. Elle peut également mobiliser des outils d’urbanisme opérationnel, comme les zones d’aménagement concerté (ZAC), qui permettent d’organiser le développement de secteurs plus spécifiques de la ville. Ainsi, en amont de l’action des promoteurs immobiliers, les urbanistes pensent et organisent la ville. Ils définissent les orientations spatiales et réglementaires qui encadrent les projets et traduisent les choix politiques des collectivités. Ensuite, le promoteur immobilier, en tant que maître d’ouvrage, conçoit, finance, réalise et commercialise les programmes immobiliers. Il porte le risque financier, coordonne de nombreux acteurs — architectes, bureaux d’études, entreprises du bâtiment — et matérialise concrètement les choix urbains dans le paysage. Le travail du promoteur est de la sorte conditionné par les décisions prises avant son intervention, mais il doit également répondre aux besoins et aux attentes des futurs usagers, qu’il s’agisse d’habitants ou de travailleurs. Urbanistes et promoteurs sont ainsi appelés à travailler de concert pour produire une ville répondant aux attentes de la population.
