Sylvain Grataloup

Les annonces du gouvernement ces dernières années concernant la rénovation thermique du bâti existant ont mis en lumière les difficultés des propriétaires à assurer des travaux d’une telle ampleur. Qu’est-ce qui explique cela ?

C’est un petit peu compliqué parce que la plupart des propriétaires sont à la retraite et beaucoup d’entre eux ont des bâtiments qui sont anciens. Donc la rénovation de ces biens représente des budgets très élevés, ce qui les inquiète beaucoup. C’est la raison pour laquelle ils sont très réticents et n’osent pas engager ce type de démarches, mais pour autant, ils n’ont pas le choix, car le risque est de subir une forme de sanction. En même temps, on va leur dire, à un moment donné, il faut faire tout électrique, puis à d’autres moments, il ne faut surtout pas faire du tout électrique… Cette instabilité ne les incite pas à faire des travaux, sachant que les choses peuvent radicalement changer dans six mois. Nous avons besoin d’un cadre précis et de perspectives sur

du long terme, pour avoir une certaine sérénité.

Des aides existent pourtant, mais leurs montants et leurs conditions d’attribution ont, elles aussi, beaucoup fluctué ces dernières années…

Oui, cette instabilité se décline également sur le plan du financement puisqu’il est annoncé un certain nombre de choses et pour autant, les propriétaires ne sont pas en mesure de réaliser des travaux. MaPrimeRénov’, par exemple, est très compliquée à obtenir et les montants de ces aides ne sont pas très élevés. Certains s’engagent malgré tout dans des démarches de rénovation, mais c’est une réelle prise de risque sur le plan financier, car ces travaux représentent de lourdes dépenses et empêchent, dans le même temps, de percevoir des revenus, puisque les logements ne sont pas louables durant la durée des chantiers.

Est-ce que vous pouvez dresser le profil type des propriétaires français, qui sont aujourd’hui confrontés à ces différentes mesures ?

Il y a environ 3 5 millions de propriétaires en France. La plupart d’entre eux sont des personnes assez âgées, qui possèdent du bâti existant et sont propriétaires de 1,3 à 5 logements. Donc nous parlons là de personnes qui ont, en général, une résidence principale et un petit bien, à côté. Concernant les biens eux-mêmes, la France est très diversifiée sur ce point, donc c’est assez compliqué de dégager un profil type. Rien que dans les zones urbaines, concernant les bâtiments relativement anciens, vous pouvez aussi bien retrouver de grands immeubles de type haussmannien que de petits immeubles avec de petits logements. Ce qui est certain, c’est que plus on s’éloigne des zones urbaines, plus les occupants des biens en sont également les propriétaires ; à l’inverse, plus on se rapproche des métropoles, plus on retrouve de propriétés collectives et de locations.

Dans les villes, justement, les copropriétés sont également confrontées aux questions des rénovations. Comment font ces structures pour s’adapter à l’instabilité générale ?

Leur spécificité, c’est de comprendre des parties privatives, dont la rénovation relève de la libre disposition du propriétaire et des parties communes, dont la gestion fait l’objet d’assemblées générales où il peut y avoir des désaccords, notamment sur la question des financements qui est globale. Certains vont pouvoir accepter qu’il y ait des rénovations dans les parties communes et d’autres vont s’y opposer. Donc il y a de vrais blocages sur cette question, car les financements sont de plus en plus compliqués à obtenir.

Entre la stagnation des prix du marché immobilier, la hausse des taux d’intérêt des crédits et la difficulté d’en obtenir, la question du financement est en effet problématique ces dernières années. Les Français ont-ils encore les moyens de devenir propriétaires ?

Cela devient effectivement un réel souci, parce que le financement de l’acquisition du bien est de plus en plus difficile à obtenir, notamment parce qu’il faut avoir un apport que les Français, surtout les plus jeunes, n’ont pas. D’autre part, le cahier des charges que doivent satisfaire les candidats à l’acquisition est extrêmement lourd. À savoir que leur endettement ne doit pas être supérieur à 35 % de leurs revenus, quel que soit le type de ressources. Donc le plafond pour pouvoir atteindre un prêt est très vite atteint. D’autant plus que les revenus locatifs bruts, qui pourraient aider à financer une partie du prêt, ne sont pas retenus dans leur entièreté par les banques, qui sont extrêmement prudentes, voire draconiennes dans leur analyse des dossiers. Le système bancaire, dans son ensemble, devrait adopter une approche plus personnalisée des dossiers, plutôt que de s’attacher à des critères intangibles qui empêchent l’acquisition. À cela s’ajoute le fait que le prix du foncier est de plus en plus élevé au fur et à mesure que l’on se rapproche des centres-villes. Si bien qu’aujourd’hui, les seuls biens que peuvent acquérir beaucoup de Français sont extrêmement éloignés de leurs lieux de travail, ou alors très petits.

Quelles sont les demandes et préconisations de l’UNPI afin d’aider les Français à accéder à la propriété ?

La première des conditions serait de libéraliser un petit peu les conditions d’obtention du prêt en personnalisant davantage l’étude des dossiers, en tenant plus compte des revenus futurs que les candidats à l’acquisition sont en mesure d’obtenir. Ceux qui achètent relativement jeunes, ont toute leur carrière devant eux, et leurs revenus devraient logiquement augmenter. Pourtant, actuellement, la capacité de financement sur du moyen ou du long terme n’est pas prise en considération puisque les banques prennent seulement en compte les revenus à un instant T. Donc il faut un suivi qui ne soit pas standardisé comme c’est le cas actuellement, de manière à avoir des leviers suffisants pour relancer l’économie à travers l’acquisition et la mutation des biens.

La baisse du pouvoir d’achat qui touche les propriétaires concerne également leurs locataires. Ce phénomène fait-il grimper le risque de loyers impayés, ce qui est souvent une des grandes craintes des propriétaires, tout comme la question des squats ?

En réalité, ce ne sont pas vraiment des risques, mais plus des craintes. Les arriérés de loyer concernent environ 1 % des baux, donc c’est très marginal et il y a environ 3 000 cas de squats par an. Donc rapportés aux 13 millions de baux signés chaque année, ces phénomènes sont absolument minimes, bien qu’ils soient douloureux et compliqués à gérer pour ceux qui y sont concernés. C’est ce qui fait que les propriétaires sont inquiets au regard de ces deux situations et, même s’ils n’y ont pas été confrontés, et qu’il y a très peu de chances qu’ils le soient, cela constitue un frein évident dans la démarche d’acquisition d’un bien.

Les différents freins dont nous avons parlé jusque-là contribuent-ils à favoriser le passage de biens locatifs traditionnels vers le marché de l’hôtellerie, via des plateformes comme Airbnb ? L’argument des avantages financiers est souvent évoqué dans les motivations des propriétaires qui font ce choix, mais ne sont-ils pas parfois tout simplement découragés par le marché locatif ?

C’est effectivement plus rentable, surtout quand vous prenez en compte la fiscalité assez lourde concernant les baux de longue durée, et les charges qui ne cessent d’augmenter. Mais ce n’est pas très sain parce que cela prive les personnes qui veulent se loger pour de longues durées de la possibilité de le faire. Nous avons deux mondes qu’il faut faire cohabiter au mieux dans l’intérêt de tous les Français.

Au-delà de ça, il y a un véritable ras-le-bol des propriétaires face aux contraintes et aux démarches administratives auxquelles ils sont confrontés. Si bien que, aujourd’hui, beaucoup d’entre eux cherchent plutôt à revendre qu’à conserver leurs biens. Et cette exaspération est générale, aussi bien pour les propriétaires bailleurs, que pour ceux proposant des meublés touristiques. C’est une tendance très nette, sur tout le territoire.

Qu’est-ce qui pourrait apaiser ce sentiment et faciliter la vie des propriétaires bailleurs ?

Il faudrait une plus grande simplification des rapports locatifs, et notamment qu’il y ait une plus grande confiance dans le rapport entre le bailleur et le locataire. Pour cela, il faut que la loi puisse tenir compte des besoins des uns et des autres. Pour l’un, cela passe peut-être par le fait de pouvoir occuper un logement pour une courte durée, sans pour autant être dans le cadre du saisonnier, et pour l’autre, cela inclurait d’avoir la certitude d’être payé de son loyer et éventuellement de reprendre son logement si un accident de la vie devait survenir.

Sur ces bases-là, nous pourrions construire un bail qui puisse être personnalisé et tenir compte des situations de chacun. Simplement la loi est uniforme et n’intègre pas assez ces particularismes.